界面新闻记者 |
5月29日下午，万科在深圳大梅沙召开2025年年度股东大会。董事长黄力平、执行副总裁李锋、财务负责人韩慧华等管理层悉数出席。
股东会召开当天，受政策端利好影响，房地产板块集体拉升，万科股价随之上扬，盘中一度涨停。截至下午收盘，万科A(000002.SZ)报3.55元，涨7.25%，总市值423.54亿元。
从近一年的走势看，万科股价整体偏弱，呈下降态势。对此，管理层在会上向股东表示歉意，并透露公司去年已制定市值管理制度。
“估值的修复无法一蹴而就。”该公司管理层称，公司将拿出一整套化解风险的整体方案，持续优化资债结构，推动整体盈利能力恢复到正常水平。
谈及万科所处现状，管理层表示：“当前，万科面临的困难依然很大。”
2025年及2026年一季度，万科均出现大额亏损，经营业绩尚未实质性改善，债务流动性持续承压。财报显示，2025年，万科实现营业收入2334.3亿元，同比下滑32.0%；归母净利润约-885.6亿元，亏损额较同比扩大近八成。
销售端，全年合同销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%。其中，房地产开发业务收入同比减少36.7%至1906.5亿元，营收占比达81.7%，也是总营收下滑的主因；物业服务板块相对稳健，同比增长7.2%至355.2亿元。
债务方面，2025年是万科的偿债大年。截至年末，公司有息负债合计约3584.8亿元，其中一年内到期的债务高达1605.6亿元，占比近45%。期末货币资金仅672.4亿元，现金短债比低至0.42倍，偿债缺口超过900亿元。
2026年，偿债压力依旧突出。界面新闻查阅的iFind数据显示，目前万科境内债余额188.83亿元，今年下半年到期公开债规模合计101.2亿元，兑付高峰在7月，达48.8亿元，兑付压力依旧很大。
对于接下来的偿债安排，万科管理层表示，目前公司已在部分兑付安排下，完成“22万科MTN0004”、“22万科MTN005”等六只公开债券的展期。
“针对6-7月集中到期的四只公开债券，公司正在有序推进整体展期工作。”管理层称，将遵循“同债同权、公平公正”原则，延续前期成熟可行的展期方案，采取统一方案、分债券同步表决的方式，推进持有人会议各项流程。
面对债务压力，万科也在通过资产处置回笼资金。
据管理层透露，2025年万科多渠道盘活资源，通过资源置换、优化规划条件等举措实现存量盘活优化及新增产能338.5亿元，通过盘活新获取23个项目，并实现新项目高效操盘，首开18个新项目投资兑现度84%。
在业务优化与资产处置方面，万科全年完成大宗交易31宗，涵盖办公、商业、公寓、酒店等领域，合计签约金额113亿元。同时，年内完成冰雪业务板块的退出，并联手中信金石设立住房租赁基金，收购厦门泊寓院儿海湾社区项目，签约26亿元，取得长租公寓pre-REITs突破。
融资端，不含股东借款在内，2025年万科新增和再融资280亿元，存量融资综合成本3.02%，较同期下降85个基点。
对于2026年，万科董事长黄力平在会上表示，将继续聚焦“化险与发展”两大任务。具体从三方面推进：一是持续做好改革化险工作；二是狠抓经营，坚决完成全年住房交付任务，系统性梳理与盘活存量资源，聚焦重点城市与主营业务，有序退出非主业投资；三是强化管控，持续优化公司治理体系，坚持总部做强、业务做专、管理做实，激发组织活力。
对于业务优化，万科仍强调将聚焦主业发展。2026年已启动食品板块、教育板块等其他非主业的退出或剥离，开发业务层面深入“城市聚焦”，并继续大力推进大宗资产交易。
谈及城市更新“十五五”规划对公司的影响，万科表示，其在城市更新方面积累了经验和项目储备，未来将紧抓政策机遇，积极参与城市更新。
